Kõrghoonete rajamine Tallinnas on aastaid olnud kuum teema. Väiksele kinnistule suure ehitusmahu saamine on iga kinnistuomaniku unistus. Kinnisvara omanike soov oma vara väärtust kasvatada on loomulik aga pahatihi põrkub see avaliku arvamusega, mis kahjuks eeldab, et omanikku ajendab ainult kasum. Tegelikkuses on kõrghoonete arendajad tavaliselt keskmisest professionaalsemad. 

Viimasel ajal on meedias märgata jälle kõrghoonete lainet. Skyon, Kapitel, Maakri Kvartal, City Plaza 2, Rocca Towers, Vega jne. Need on ainult mõned kõlavamad nimed, mis kõrghoonetega seonduvad. Me räägime sadadest tuhandetest ruutmeetritest. Selgelt on tunda, et kõrgem on moes.

Linnastumine on üleilmne trend. Inimesed koonduvad linnadesse töö leidmise eesmärgil ja sellega seoses muutub linnakeskkond pidevalt tihedamaks. Kõrghooned tekkisid linnakeskkonda teadlikult alles 19. sajandil, kui maa kättesaadavus tihedalt asustatud linnades muutus keeruliseks. Enne seda teadlikult ehitiste kõrguseid ei võrreldud. Kaugemast ajaloost tuntud kõrged ehitised on pigem rajatised – püramiidid, tuletornid, monumendid jne. Kirikute kõrgemaks ehitamise eesmärk oli silmapaistvus ja mõjukus. Neid võib pidada kõrghoonete eelkäijaks, aga suure osa neist moodustas tornikiiver, mis oma olemuselt on pigem rajatis.

16.aprillil 2009 aastal kehtestati Tallinna teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas”, millega määrati 11 perspektiivset piirkonda, kus kõrghoonete ehitus on lubatud. Selguse huvides ütleme, et Kõrghoone terminoloogia on üsna üldine, aga enamasti peetakse kõrghooneks ehitist, mis on ümbritsevatest hoonetest oluliselt kõrgem. Kõrghoone ei ole rajatis, seega igasugused tornid ja mastid selle alla ei kuulu. Ühtset ülemaailmset määratlust kõrghoonele teadaolevalt polegi. Kõrguste osas on erinevused riigiti lausa kordades. Kui Amsterdamis loetakse kõrghooneks juba 13m hoone, siis Moskvas näiteks alles 75m hoone. Ameerika suurlinnades on 80 korrust (ca 250m) üsna tavaline nähtus.
Tallinnas on kõrghoonete mõõdupuuks just kiriku torni kõrgus – Oleviste kirik 124m (algselt 159m). Üle 124m kõrguvad hooned loetakse planeeringus ülikõrgeteks ehk nn. pilvelõhkujateks. Tallinna kesklinna äripiirkonna kõrguspiirang on 130m ja maailmarekordid jäävad siin seetõttu ilmselt püüdmata. Meil reguleerivad hoonete kõrgust erinevad õigusaktid. Tuleohutuse nõuete kohaselt on kõrghoone juba 28m kõrgune hoone. Eelnimetatud teemaplaneeringu mõttes on aga peetud silmas hooneid, mis on kõrgemad, kui 45 meetrit. Käesolevas ülevaates pöörame tähelepanu just kõige kõrgematele hoonetele, mis tõesti püüavad või ületavad pilvelõhkuja mõõtu.

Kindlasti rajatakse kõrghooneid ka lihtsalt edevuse tõttu või soovist jätta jälg maailma ajalukku (näiteks hetkel veel maailma kõrgeim ehitis Burj Khalifa) aga kõige sagedamini tingib selle ikkagi konkreetne linnakeskkonna tihendamisest tulenev vajadus.

Esimeseks ajendiks on reeglina eesmärk teenida tulu. Mida keerulisem on maa kättesaadavus ja suurem nõudlus, seda kõrgem on selle väärtus. Selleks, et õigustada maatüki väärtust on vajalik see kasutusele võtta. Maatükki võib väärtuse loomiseks harida või rajada sellele ehitis, mis annab kindlasti suuremat tulu. Linnakeskkonnas on suurima väärtuse allikas ikkagi ehitamine. Mida tihedamalt (mida rohkem, mida kõrgemale) saab krundile ehitada, seda väärtuslikum ta on. See ongi üks põhjustest rajada kõrghooneid.
Reguleeritud linnakeskkonnas loovad kõrghooned väärtust, tekitavad rikkust ja seeläbi annavad võimaluse elukeskkonda veelgi rohkem väärtustada.
Linn omalt poolt saab läbi planeeringute ja avaliku järelvalvega maa väärtust väga konkreetselt mõjutada. Lubades ehitada ühele kinnistule 10 ja teisele 5 korrust ongi juba tekkinud olukord, kus maa väärtuse erinevus võib olla kahe kordne. Kui sellele lisaks ei saavutata naabrite vahel kokkulepet mõnede teenuste jagamise osas, siis on vaidlused kerged tekkima.
Tallinnas on kõige värvikam näide ilmselt südalinnas nn. Pääsukese tänava kvartali vaidlused, mis kestavad juba pikalt üle kümne aasta. Vaidluse on ajendanud just asjaolu, et väikeste kruntide omanikud ei suuda saavutada kokkulepet ehitusõiguse jagunemise osas kinnistute vahel.
Selles piirkonnas esimesena realiseerimisele tulev projekt on Capital Mill poolt hiljuti avalikustatud Skyon – 26 korruseline ärihoone (all vasakul). Loodetavasti aitab see leida lahenduse ka naaberkinnistute vaidlustesse ja toob muutuse juba ammu uut elu ootavasse kvartalisse.

 Screen Shot 2018 06 20 at 16.26.03 

Kõigist Tallinnas planeeritud kõrghoone projektidest on umbes pooled kavas just Maakri piirkonnas. Sellel alal varieerub hoonestustihedus (hoonestuse mahu suhe krundi pinda) 2,7 kuni ülikõrge 6,5-ni City Plaza 1 ja 2 kinnistutel. Viimase kohta on täna levinud ainult esialgsed visuaalid aga kõrgus on seal samuti 30 korrust. Ümber nurga jäävatel Tartu mnt 15 ja 17 kinnistutel on kõrgust taotletud 35-44 korrust. Väga silmapaistev maht aga täna veel vara kommenteerida.

Vast valminud Maakri Kvartali (pildil ülal paremal) peahoone on 30 korruseline. Nordea maja kõrvale jääval Lennuki 22-26 kinnistul on ehitusmahtu taotletud 35 korrust. EBS’i krundile planeeritud hoonele on samuti kavandatud 30 korrust ehitusmahtu. KAPITEL’I poolt hiljuti avaldatud Juhkentali äri- ja elukvartali visuaalid on samuti lubavad. Selle projekti ajalugu on ka pehmelt öeldes värvikas ja läheb tagasi juba kriisi eelsesse aega. Tänane omanik on nende kinnistute esimene professionaalne kinnisvara arendaja ning see annab lootust, et projekt tõesti lubatud mahus ka valmib.

kolmas

Loomulikult ei saa nimetatud hooned valmis ühel ajal ja kõigi realiseerumine on üldse küsitav aga selgelt on nad kõik ajendatud maa väärtuse kasvust.

 

(Visuaalil on nähtavad: Tartu mnt 1, Tartu mnt 15 ja 17, Maakri Kvartal Skylon ja Kaubamaja laiendus)

eljas

 

Teine oluline linnaline vajadus on keskkonna säilitamine. Valimatul tihendamisel on väga lihtne hävitada ühiskasutatav avalik keskkond, mis lõpuks võib viia selleni, et inimesed hakkavad piirkonnast ära liikuma ja elukeskkond kaob- nn. getostub. Haljastuse ja avaliku ruumi koordineeritud rajamine aitab aga elu avalikus ruumis säilitada. Kuna haljastus on ruumi element, mida ei saa mitmele tasandile (mõistliku kuluga) viia, siis loomulikult tuleb seda planeerida osakaalule kinnistust. Siin tulebki appi vertikaalne planeerimine. Lubades sarnase ehitustiheduse juures rohkem korruseid, saab vabanevat maapinda kasutada haljastuseks ja seeläbi hoida keskkond puhtama ja tervislikumana. Kui kinnistu väärtus on kõrgem, siis on ka omanikul rohkem vara mille arvelt sellele keskkonnale panustada. Kasvavale linnale on see parem perspektiiv, kui valglinnastumine, mis tähendab põhimõtteliselt mööda põlde laiali voolamist. Haljastuse, jalakäiguteede, vabaõhu tegevuste toomine ja säilitamine tihedas linnakeskkonnas hoiab linna elus, toetab inimeste terviseharjumusi, parandab turvalisust ja hoiab linnaõhu puhtamana.

Ülemiste City on suurepärane näide, kuidas keskkonna vertikaalne tihendamine annab suurepärased võimalused tänavatasandi kvaliteetseks lahendamiseks. Nende hooned pole küll pilvelõhkujad aga hoonetevaheline ala on väga nutikalt võetud kasutusele parkide, meelelahutustegevuse ja jalutusteedena.

viies(Ülemiste City vaade Eesti esimesest erapargist)

Eeldades, et Tallinn kasvab jätkusuutlikult ca 1,5% aastas (mis hetkel on 4000-6000 inimest aastas) on äärmiselt oluline, et linnakeskkond oleks kompaktne ja hõlmatav. Tihendades peamisi äripiirkondi just vertikaalselt on võimalik säilitada kvaliteetne elukeskkond ka tänavatasandil. Loomulikult peab arvestama insolatsiooni tingimuste ja tuulekanalitega aga koordineeritult on see võimalik. Keskkonda rakendada võimaldaks ka Tondiraba piirkond, kus juba täna on palju madalaid keskkonda koormavaid hoonemahte, mida peaks tasakaalustama rohealad, pargid või liikumisteed. Piirkond lubab absoluutkõrgust 105 meetrit (ehk samuti ca 30 korrust) aga pole selge, kas vertikaalne tihendamine seal ka toimuma hakkab.

Kolmas oluline aspekt on juurdepääs. Mida suurem on hoonestustihedus, seda rohkem inimesi (ja teenuseid) peab selleni jõudma. See tähendab juurdepääsuteede läbilaskevõimet, ühistransporti, parkimist, reguleeritud liiklusvooge ja kommunaalteenuseid. Kõrghoonete rajamist koordineerides on võimalik linnakeskkonda tihendada selliselt, et see ei loo kriisiolukordi ja koondab suurema hulga kasutajaid just sellistesse piirkondadesse, kus kõigi juurdepääsuaspektide lahendamine on lihtsam. Hästi planeeritud kommunaalteenused ja liikluskorraldus võimaldab häireteta toimivat linnakeskkonda.
Teemaplaneering “Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” võtabki muuhulgas arvesse peamiste magistraalide lähedust. Kõik suuremad hoonemahud on kavandatud asukohtadesse, mis on lihtsalt juurdepääsetavad ja suurenev liikluskoormus ei sea ühenduse toimimist löögi alla. Kõrghoone piirkondadega saab reguleerida inimeste liikumist. Tuues suurema mahu inimestele lähemale saab vähendada liikluskoormust ja ühendusteede pikkust, mis omakorda aitab säilitada keskkonda ja õhukvaliteeti. Sellele eelisele toetuvad Tallinnas näiteks Haabersti, Sossi, Tondiraba ja Järvevana kõrghoonete alad. Juurdepääs linna peamistelt magistraalidelt neile aladele on vahetu. Lisaks loob kõrghoonete maht arhitektuurse maamärgi. Haaberstis on juba avalikustamise faasis Endoveri poolt rajatav projekt nimega Rocca Towers. Lubatud kõrgus sellel alal on 130 meetrit ja kõrgem hoone ulatub 30 korruseni. Kindlasti annab see kogu piirkonnale täiesti uue ilme.

kuues

(Endoveri projekt Rocca Towers linnulennult)

Sossi piirkonnas on tänane arendaja alustanud aktiivse tegevusega ja visuaalid on väga huvitavad. Lubatud absoluutkõrgus on 83 meetrit, kuna lähedal asetsev lennujaam seab vertikaalsele planeerimisele omad piirid. Ootame esimeste objektide valmimist ja plaanide täpsemat tutvustamist avalikkusele.

seitsmes (Fahle Kvartal, visuaal 2018, Fausto)

Piirkonnas kombineeritakse ajalooline Tselluloosi kombinaadi hoonestus kaasaegse arhitektuuriga. Kindlasti loob see kooslus ühe Tallinna huvitavama arhitektuurse ansambli.

Kui kõrghoonete teema 2005.a. arutelule võeti oli Tallinn hoopis teine linn. Toimus valimatu arendustegevus ja keskkonna kooskõla oli arendajatele tundmatu termin. Sellest ajast on meil ette näidata siiski pigem positiivsed näited nagu SEB peakontor, CityPlaza ja Fahle maja, kuna kõrghoonete rajamine on väga kapitalikulukas ja massidesse ei jõua. Kiire turu kasvu tingimustes oleks asi võinud palju hullemini minna aga “õnneks” tõmbas kriis kiiruse maha. Pärast teemaplaneeringu vastu võtmist ei ole kõrghoonete piirkondades tormilist arengut olnud. Turuosalised on professionaalsemad, pangad konservatiivsemad, klient nõudlikum ja ehitushinnad kõrged. Arvestades märkimisväärselt kõrgemat ehituskulu, ei ole kõrghoone rajamine mingi lihtne tegevus. Selleks, et õigustada investeeringut peaks ka oodatav tulu samuti oluliselt kõrgem olema. Tallinnas on selge, et kesklinnas see õnnestub aga kui üritada kõrgemat hinda saada näiteks Haaberstis või Koplis, siis peaks kinnisvaraturg ilmselt tegema kvalitatiivse hüppe.

Eraldiseisvatest hoonetest on täna prominentsem näide Maakri torn, kus üürihinnad ülatuvad varem püüdmatuna tundunud 30 euroni ruutmeetrist.
Negatiivse poole pealt peaks tooma välja Pärnu maantee piirkonna, kus vaatamata suurele ehitustihedusele ei ole arendajad teinud mitte midagi keskkonna väärtustamise huvides. Selliseid juhtumeid võiks tulevikus pigem vältida.

Tallinna kõige kõrgem kehtestatud hoonestuskõrgus on Kopli tn 35 asuvale hoonele lubatud 210m. See tähendab ca 60 korruselist hoonet. Põnevusega ootame selle ehitusõiguse lahendust. See on kahtlemata projekt, millega pääseme kindlasti kogu Euroopa meediapilti. Millal aga võiks olla praktiliselt vajalik Koplisse sellise mahu rajamine on täna väga raske ennustada. Autor loodab siiralt seda siiski kunagi oma silmaga näha.

Autor usub, et kõrghooned teenivad mitut praktilist eesmärki ja loodetavasti ka esteetilist. Kvaliteetne arhitektuur ja mõjuvad vormid aitavad linnakeskkonda ka visuaalselt rikastada. See aga omakorda mõjutab inimesi loovusele ja aitab avalikku ruumi väärtust hinnata.

Tallinn on hästi planeeritud arenduskeskkond, mis võimaldab luua jätkusuutlikku linnakeskkonda. Kõrghooned on linnakeskkonna huvides parem lahendus, kui külg-küljekõrval asetsev madal hoonestus. Tänavakeskkonna aktiivsena ja atraktiivsena hoidmine ning inimeste liikumisharjumuste toetamine on tervise, elukvaliteedi ja pikaealisuse aluseks.
Käesolevas artiklis toodud fotod on suures osas visualisatsioonid ja ei anna terviklikku pilti hoonete mõjust aga kindlasti muudavad need vaateid, liiklusolukorda ja harjumusi. Kõrghooned on suuremahulised tehnilised süsteemid ja on ehituslikult väga nõudlikud. Tänu sellele võib ka tulevikus eeldada, et nende rajamisega ei tegele väikearendajad, kelle rahalised võimalused, kogemused ja vastutusvõime on piiratud.

Soovides kasvada kaasaegseks linnaks peab Tallinn minema kaasa kõikide trendidega. Kaitse all olev vanalinna vaade ja toredad munakiviteed toovad küll palju turiste aga tavalise elukorralduse jaoks on vaja kaasaegseid süsteeme, trasse, hooneid ja rajatisi. Kõrghooned on hea meetod säästa jalatäis maad selleks, et mõni laps saaks tõukerattaga sõitmist õppida, unistaja saaks lille nuusutada või sõbrad üksteisel jala külas käia. Tallinna ei kummita kõrghoonete palavik või ülekuumenemine. Realiseeritavate projektide nimekiri on üsna pikuke ja kättesaadava finantseerimise hulk veel väiksem.

Toetame arengut ja mõtleme kaasa!

Lugupidavalt,
Ardi ROOSIMAA
UMPA


SHARE

Liitu uudiskirjaga

Uudiskiri sisaldab kinnisvara-alaseid uudiseid ja trende Balti regioonis